問(wèn)：當漏水事件發(fā)生后，樓下受損方第一時(shí)間應該怎樣做?

律師：在發(fā)現漏水情況后，作為受損方首先應當保護現場(chǎng)，并進(jìn)行證據固定。例如拍照、錄像錄音等證據收集?？上日倚^物業(yè)或社區，讓他們給出意見(jiàn)，或讓他們去找樓上的鄰居，進(jìn)行協(xié)商修補。

律師：如果協(xié)商修補不成，則可采取以下方式，例如邀請有關(guān)人員進(jìn)行現場(chǎng)公正。同時(shí)對于損失的賠償范圍，建議能請有評估資質(zhì)的企業(yè)，如價(jià)格認證中心等，到現場(chǎng)進(jìn)行評估。有關(guān)手續完備后，再向法院起訴為妥。當然，事情發(fā)生后，鄰里間能相互體諒，妥善解決問(wèn)題是最有效的。作為受損方的心情，大家都可以理解，但我們也反對不顧事實(shí)，漫天要價(jià)，這樣往往不利于賠償問(wèn)題的解決，同時(shí)，也不符合法律規定。

問(wèn)：對于漏水造成的損失，又該如何索賠?

律師：《物權法》第九十二條規定：“不動(dòng)產(chǎn)權利人因用水、排水、通行、鋪設管線(xiàn)等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應當盡量避免對相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權利人造成損害;造成損害的，應當給予賠償?！笔紫?，對于漏水原因需要鑒定，若因房屋質(zhì)量不符合國家標準引起，在保修期內，受損害業(yè)主可要求開(kāi)發(fā)商對漏水房屋進(jìn)行維修，并賠償業(yè)主因此造成的損失。其次，如果樓上業(yè)主確因裝修或鋪設水管造成樓下住戶(hù)“受水”，樓上住戶(hù)應及時(shí)查找漏水原因并進(jìn)行維修，還應當就其不當行為給樓下住戶(hù)造成的損害承擔賠償責任。

律師：若房子還在保修期內，又確信不是人為破壞時(shí)，不管是受損業(yè)主還是樓上鄰居業(yè)主，都應及時(shí)讓開(kāi)發(fā)商進(jìn)行修補處理。當開(kāi)發(fā)商按業(yè)主要求，派人來(lái)修補后，仍未解決漏水問(wèn)題或維修不到位，反復兩次后，業(yè)主可以自行找人進(jìn)行維修，費用由開(kāi)發(fā)商來(lái)出。當開(kāi)發(fā)商不予理會(huì )時(shí)，受損業(yè)主可以到當地質(zhì)監部門(mén)進(jìn)行投訴，或將開(kāi)發(fā)商起訴至法院。

如果漏水原因確為樓上造成，而鄰居不配合或不及時(shí)修補，受損業(yè)主可根據《民法通則》第八十三條之規定，將爭議提交法院處理。如果鄰居不理會(huì )法院的判決，受損方可以先自己請施工隊進(jìn)行修補，所花費的費用依據有關(guān)法律法規，再通過(guò)法院要求樓上鄰居進(jìn)行賠償。

問(wèn)：樓上住戶(hù)裝修導致漏水，小區物業(yè)公司要不要承擔責任?

律師：我國《物業(yè)管理條例》第五十三條規定：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。物業(yè)公司發(fā)現在裝修過(guò)程中有違反有關(guān)規定的行為時(shí)，應當通知行為人立即停止并改正;行為人拒不停止或改正的，應當及時(shí)報請相關(guān)行政部門(mén)依法處理。如果業(yè)主遇到了此類(lèi)問(wèn)題，應首先向物業(yè)公司反映，物業(yè)公司如果沒(méi)有盡到上述義務(wù)，就應該為受到損失的業(yè)主承擔一定的賠償責任。但如果物業(yè)公司已經(jīng)盡到義務(wù)，則不承擔責任。

律師：根據《物業(yè)管理條例》規定，物業(yè)管理單位的管理范圍是大廈和小區的公共區域和共用設施設備，不包含業(yè)主私人所有的設施。因此，房屋維修責任為室內部分由業(yè)主負責維修。如房屋損失屬于上層業(yè)主不當行為所致，應由上層業(yè)主負責維修。應該注意的是，如果房屋漏水屬于房屋質(zhì)量問(wèn)題，那就應該由開(kāi)發(fā)商承擔責任。如果物業(yè)管理公司已經(jīng)進(jìn)行了告知的義務(wù)，且本身也不屬于質(zhì)量問(wèn)題，那么物業(yè)公司就依法履行了自己的管理義務(wù)，需要做的是積極協(xié)助和協(xié)調與相鄰業(yè)主的關(guān)系，其不承擔法律責任。

問(wèn)：出租房漏水殃及鄰居，房屋所有人需要承擔責任嗎?

律師：《民法通則》第八十三條明確了不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。也就是說(shuō)，如果案件系相鄰關(guān)系糾紛，業(yè)主雖然并非侵權人，但作為不動(dòng)產(chǎn)的所有人，對于因其房屋漏水對鄰居造成的損失仍應承擔賠償責任，業(yè)主在承擔賠償責任后亦可向租戶(hù)追償。對于鄰居因為漏水而造成的損失，可以雙方酌情商定。

律師：《物權法》第八十五條規定，法律、法規對處理相鄰關(guān)系有規定的，依照其規定辦理;法律、法規沒(méi)有規定的，可以按照當地習慣。同時(shí)，《合同法》第二百一十九條規定：“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失?！币簿褪钦f(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)的所有人或者使用人之間，任何一方為了合理行使其所有權或使用權，享有要求其他相鄰方提供便利或是接受一定限制的權利。

問(wèn)：購買(mǎi)的新房出現漏水等問(wèn)題，又該如何維權?

律師：《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理條例》就規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應在商品房交付使用時(shí)，向購房者提供住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)。住宅質(zhì)量保證書(shū)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對銷(xiāo)售的商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件，里面應當列明工程質(zhì)量監督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期、保修單位等內容。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應當按照住宅質(zhì)量保證書(shū)的約定，承擔商品房保修責任。

律師：《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規定》就明確了，正常情況各部位、部件的保修內容和最低保修期限分別是：屋面漏水，保修3年;墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏，保修1年;墻面、頂棚抹灰脫落，保修1年;墻面空鼓開(kāi)裂、大面積起沙，保修1年;供熱或供冷系統和設備保修1個(gè)采暖和供冷期;衛生潔具保修1年;燈具、電器開(kāi)關(guān)保修6個(gè)月。保修期從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將竣工并驗收的住宅交付用戶(hù)使用之日起計算。保修期內發(fā)生保修范圍之內的非人為損壞，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商免費維修，因商品房存在質(zhì)量問(wèn)題，保修單位進(jìn)行維修時(shí)導致房屋的使用功能受到影響，購買(mǎi)人可以要求開(kāi)發(fā)商承擔賠償責任。但要注意，因住戶(hù)不當使用或擅自改動(dòng)結構，設備位置和不當裝修等造成的質(zhì)量損失，開(kāi)發(fā)商不承擔保修責任。